Was passiert, wenn die Immobilie vermietet ist?

Sollte ein Mietrecht bestehen, ist es wichtig, dass der Verkäufer den Nachweis der Kenntnis des Mieters über den geplanten Verkauf erbringt. Mieter haben in Spanien nämlich ein gesetzliches Vorkaufsrecht an dem Kaufobjekt. Ohne diesen Nachweis oder Vorlage eines Mietvertrages, der dieses Recht ausdrücklich ausschließt, kann die Immobilie nicht im Grundbuch eingetragen werden

Wer zahlt die Maklerprovision?

Die Makler-Courtage wird in Spanien - anders als in anderen europäischen Ländern - in aller Regel vom Verkäufer bezahlt.

In welcher Sprache wird der notarielle Kaufvertrag (Escritura) erstellt?

Der notarielle Kaufvertrag wird immer in spanischer Sprache erstellt, da sich die Immobilie in Spanien befindet. Es gibt Notare, die die Urkunde auch in anderen Sprachen vorlesen.

Was kommt an zusätzlichen Kosten neben den Verkaufspreis auf einen zu?

Neben dem reinen Kaufpreis muss der Käufer mit ca. 11% Kaufnebenkosten auf den zu beurkundenden Betrag rechnen. Dies setzt sich zusammen aus Grunderwerbssteuer, Kosten für die Eintragung ins Grundbuch, sowie Notarkosten.

Welche Steuern müssen von wem bezahlt werden?

Käufer:

Grunderwerbssteuer ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) für die Balearen auf den beurkundeten Kaufpreises. Vorausgesetzt Verkäufer und Käufer sind natürliche Personen.

Stand 2016 // Staffelung in %:

8%   bis € 400.000,-
9%   bis € 600.000,-
10% bis € 1.000.000,-
11% ab  € 1.000.001,-

Ein Rechenbeispiel:
Kaufpreis € 1.200.000,-
 

Mehrwertsteuer IVA (impuesto sobre el valor añadido): 
Bei Neubauimmobilien (Erstbezug) oder dem Verkauf von/ durch einen Gewerbebetrieb oder einer Handelsgesellschaften.

Für Wohnimmobilien sind 10 % IVA auf den Kaufpreis zu zahlen (inkl. der dazugehörigen Garage).
Für Gewerbeimmobilien (und Grundstücke - wenn der Verkäufer ein Gewerbeunternehmen ist) sind 21% zu zahlen.

Wichtig! Sie zahlen entweder Grunderwerbssteuer oder Mehrwertsteuer! Nicht beides!

 

Verkäufer:

Folgende Aufwendungen können zum Kaufpreis mit angerechnet werden und den zu versteuern Gewinn entsprechend reduzieren. Kosten wie z.B.: Maklergebühren, Steuern, Notargebühren, Registerkosten, bauliche Veränderungen, Renovierungen, usw…

19% Einkommenssteuer auf den Wertzuwachs (Differenz aus Kaufpreis und Verkaufspreis).

Wertzuwachssteuer  (Plusvalia) von Grund und Boden seit dem letzten Eigentümerwechsel der Immobile. Die jeweiligen Gemeinden können unterschiedliche Berechnungssätze haben. Ihre Gestoría (Steuerberater) kann die Plusvalia online bei der entsprechenden Gemeinde für Sie in 5 Minuten berechnen. Benötigt wird der Katasterwert des Grunds und die Besitzdauer.

Eine Spekulationssteuerfrist mit einer Befreiung nach 10 Jahren wie un Deutschland gibt es leider nicht!

Ist der Verkäufer kein Resident, so tritt die 3% Reglung in Kraft. Das heisst es wird beim Notartermin vom Käufer der Betrag von 3% auf den Verkaufspreis direkt für das Finanzamt einbehalten. So stellt das spanische Finanzamt sicher, dass ein ausländischer Verkäufer sich nicht ohne Steuern zu entrichten aus dem Staub macht. Die eigentlich zu zahlende Steuer bleibt bei 19% (auf den Zugewinn). Mit der Steuererklärung wird die Differenz (3% Pauschale auf den Verkaufspreis und der 19% auf den Gewinn) ausgeglichen. Ja es kann auch eine Steuerrückzahlung geben.